DPE D : que faut-il savoir avant de louer ou mettre en location ?

Le DPE D location concerne plus d’un tiers des logements en France. Il soulève des questions pour les bailleurs et les locataires.

Voici ce qu’il faut retenir :

• Un logement D peut être loué sans restriction, mais les règles vont changer d’ici 2034.
• Des travaux de rénovation comme l’isolation ou un nouveau système de chauffage permettent d’améliorer la performance énergétique.
• Des aides comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ sont disponibles pour financer les rénovations avant la mise en location d’un bien immobilier classé D.

Qu’est-ce qu’un logement classé D au DPE ?

Définition et caractéristiques techniques

Un logement classé D au DPE présente une consommation énergétique comprise entre 181 et 250 kWh/m²/an. L’émission de gaz à effet de serre se situe entre 31 et 50 kg de CO2/m². Ce diagnostic énergétique est établi par un diagnostiqueur immobilier certifié, à l’aide d’une méthode de calcul standardisée. Le DPE doit obligatoirement être réalisé avant la mise en location ou la mise en vente d’un bien immobilier. Il figure dans le dossier de diagnostic technique transmis au futur acquéreur ou locataire.

Pourquoi cette classe est-elle si répandue ?

Le DPE D est la classe énergétique la plus fréquente dans le parc immobilier français. En 2022, 34 % des résidences principales affichaient cette étiquette énergie. La majorité de ces biens immobiliers ont été construits entre 1989 et 2011. Cette période précède l’application de la réglementation thermique RT 2012. Ces logements ne sont donc pas concernés par les normes récentes.

Toutefois, ils restent assez récents pour ne pas être jugés énergivores. La performance énergétique de ces bâtiments est moyenne. Elle reflète un équilibre entre confort thermique et quantité d’énergie consommée. Leur consommation annuelle reste élevée, mais ne dépasse pas les seuils critiques.

Ces logements ont souvent un système de chauffage ancien, une ventilation simple et une isolation partielle. La production d’eau chaude sanitaire peut aussi être peu optimisée. Ces caractéristiques expliquent la fréquence du classement D dans les diagnostics immobiliers réalisés en France.

Est-il possible de louer un logement avec un DPE D ?

​Actuellement, il est tout à fait possible de louer un logement classé D au diagnostic de performance énergétique. Aucune restriction légale n’interdit la mise en location de ces biens immobiliers. Les interdictions de location concernent progressivement les logements les plus énergivores, selon le calendrier suivant :

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de louer des logements classés G.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction de louer des logements classés F.
• À compter du 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction de louer des logements classés E.​

Toutefois, les propriétaires bailleurs ont l’obligation de fournir un DPE valide au futur locataire lors de la signature du bail. Ce document doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié et annexé au contrat de location. Il informe le locataire sur la consommation énergétique du logement et son impact en termes d’émissions de GES. Le locataire a le droit d’engager la responsabilité du bailleur en cas d’absence de DPE ou si celui-ci n’est pas conforme. Ainsi, il peut demander des dommages et intérêts, voire l’annulation du bail.​

Il est également important de noter que depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, les annonces immobilières doivent mentionner la classe énergétique du logement. Cette obligation vise à informer les futurs locataires sur la performance énergétique du bien avant même les visites. Ainsi, les logements classés D peuvent encore être loués sans restriction. Cependant, les bailleurs doivent respecter leurs obligations d’information envers les locataires.

Faut-il rénover un logement classé D en vue de la location ?

Aujourd’hui, la rénovation d’un logement D n’est pas obligatoire pour la mise en location. Aucun texte ne l’impose aux bailleurs. Cependant, améliorer la performance énergétique d’un bien immobilier classé D est vivement conseillé. Cela permet de mieux répondre aux attentes des locataires.

La consommation énergétique influence fortement le choix d’un logement. Un bien économe attire plus de candidats à la location. La rénovation énergétique peut aussi améliorer la valeur du bien sur le marché immobilier. Un meilleur classement au DPE est un vrai atout lors d’une vente.

Les logements bien classés consomment moins d’énergie. Ils génèrent moins de gaz à effet de serre. Cela rassure les acquéreurs comme les locataires. Réaliser des travaux d’économie d’énergie permet de passer à une classe C. Ce niveau est souvent jugé acceptable pour les logements récents.

La production d’eau chaude sanitaire, la ventilation ou le système de chauffage peuvent être optimisés. Ces éléments impactent directement le diagnostic de performance. Pour bien identifier les améliorations, il est conseillé de faire réaliser un audit énergétique. Ce bilan énergétique peut guider le choix des travaux prioritaires.

Quelles rénovations pour passer d’un DPE D à une meilleure classe ?

Un logement classé D peut devenir plus performant avec quelques rénovations. Ces améliorations réduisent la consommation d’énergie et augmentent la valeur du bien.

Renforcer l’isolation thermique

L’isolation est la première chose à faire pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Une mauvaise isolation provoque d’importantes déperditions. Il est donc conseillé d’isoler la toiture, les murs et les planchers bas. L’Ademe indique que 30 % de la chaleur peut s’échapper par le toit.

Pour une efficacité durable, les matériaux isolants doivent être adaptés au bâti. Ces travaux permettent de mieux conserver la chaleur en hiver. Ils réduisent aussi les besoins de refroidissement en été. Le logement consomme alors moins d’énergie et devient plus économe. Ces rénovations peuvent être accompagnées d’aides pour les bailleurs.

Optimiser le système de chauffage

Le chauffage représente une part importante de la consommation annuelle d’énergie. Remplacer une vieille chaudière par un équipement récent permet de réaliser des économies d’énergie. Il est possible d’installer une pompe à chaleur, une chaudière à granulés ou un système thermodynamique. Le choix dépend du logement et de son usage principal.

Le calorifugeage des tuyaux améliore aussi la performance énergétique. Les équipements de chauffage modernes réduisent les émissions de gaz à effet de serre. Ils permettent de gagner une ou deux classes sur le DPE. Ces travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié.

Améliorer la ventilation

Une bonne ventilation limite l’humidité et les pertes de chaleur. Les logements anciens disposent souvent d’un système simple flux peu performant. Passer à une ventilation double-flux permet de mieux conserver la chaleur. Ce système récupère l’air chaud extrait pour chauffer l’air entrant. Il améliore la qualité de l’air, et réduit les besoins en chauffage. Cela améliore la performance énergétique du bâtiment.

Rénover les fenêtres

Des fenêtres mal isolées augmentent la quantité d’énergie consommée. L’air froid entre et la chaleur s’échappe. Le remplacement par du double ou triple vitrage est recommandé. Ces fenêtres limitent les pertes thermiques et renforcent l’isolation acoustique. Le changement de fenêtres s’accompagne parfois d’aides à la rénovation énergétique. Ces travaux peuvent faire passer le logement à une classe C. Ils sont souvent combinés avec une amélioration de la ventilation. La consommation d’énergie baisse, et le DPE s’améliore.

Faire réaliser un audit énergétique

L’audit énergétique permet de mieux comprendre les performances énergétiques, et identifie les points faibles de votre logement. Ce diagnostic complet est différent du simple DPE. Il évalue les systèmes de chauffage, d’isolation, de production d’eau chaude et de ventilation. Il vous propose les différents travaux de rénovation possibles.

Ces préconisations aident les bailleurs à décider des travaux prioritaires. L’audit peut être obligatoire avant la mise en vente dans certains cas. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et accrédité. Il permet de planifier une rénovation énergétique efficace et d’atteindre une meilleure classe énergétique.

Quelles aides pour rénover un logement DPE D avant la location ?

Plusieurs aides financières sont disponibles si vous souhaitez améliorer la performance énergétique de votre bien avant sa mise en location. Ces dispositifs visent à encourager les travaux de rénovation énergétique et à réduire la consommation d’énergie des logements.

Voici un tableau récapitulatif des principales aides disponibles :​

Faire appel à un professionnel certifié RGE est généralement requis pour bénéficier de ces aides. De plus, certaines aides peuvent être cumulées, notamment l’éco-PTZ et MaPrimeRénov’, pour financer le reste à charge des travaux.

Quid sur le DPE E en location

Un logement classé E au DPE présente une consommation d’énergie supérieure à 250 kWh/m²/an. Il peut aussi émettre plus de 50 kg de CO2/m². Ces logements ne sont pas encore interdits à la location, mais ils le seront à partir de 2034. Cette mesure fait partie de la loi Climat et résilience. Elle vise à améliorer la performance énergétique des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Ainsi, vous avez encore du temps pour réaliser des travaux. L’audit énergétique est conseillé pour identifier les postes à améliorer. Ce bilan énergétique aide à cibler les travaux utiles avant la mise en location. Il permet aussi de mieux comprendre la quantité d’énergie consommée. Un logement classé E n’est pas encore une passoire thermique, mais il s’en rapproche. Il est donc recommandé de faire réaliser un diagnostic complet.