DPE G en location : quelles obligations pour louer en 2025 ?

Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. Cette interdiction impose des rénovations rapides aux propriétaires. Le diagnostic de performance énergétique devient donc un outil décisif pour toute mise en location.

Ce qu’il faut retenir :

• La location d’un logement DPE G est interdite, sauf exceptions liées à la copropriété ou au coût des travaux.
• Les locataires ont le droit d’exiger des rénovations et de bloquer les hausses de loyer.
• Des aides financières existent pour améliorer l’isolation, le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire, et ainsi revaloriser le bien immobilier.

Qu’est-ce qu’un logement classé G au DPE ?

Un logement classé G est un bien immobilier très énergivore. Ce classement indique une mauvaise performance énergétique du bâtiment. Concrètement, il consomme plus de 420 kWh/m²/an d’énergie primaire. Parfois, il rejette plus de 100 kg CO2eq/m²/an de gaz à effet de serre. Ces consommations énergétiques élevées entraînent des factures importantes pour les locataires.

Cependant, tous les logements G ne sont pas identiques. En effet, il existe une différence entre les classes G simples et les classes G+. Un logement G+ consomme beaucoup d’énergie finale, plus de 450 kWh/m²/an. Cette quantité d’énergie consommée concerne surtout les biens chauffés au fioul ou au gaz. Depuis 2023, ces logements très énergivores sont déjà interdits à la location.

Par ailleurs, les habitations classées G subissent des contraintes strictes. Depuis août 2022, les bailleurs ne peuvent plus augmenter le loyer. Cela concerne aussi bien un nouveau contrat de location qu’un renouvellement de bail. Ces restrictions incitent les propriétaires à faire réaliser des travaux d’économie d’énergie rapidement. Sans rénovation énergétique, ces logements sont totalement interdits depuis janvier 2025.

Ce que prévoit exactement la loi Climat et Résilience pour 2025

La loi Climat et Résilience impose de nouvelles obligations aux propriétaires. Elles concernent directement les logements les plus énergivores.

Interdiction totale des locations en classe G dès janvier 2025

À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, louer un logement classé G devient impossible. Cette interdiction touche toute nouvelle mise en location d’un bien immobilier. Elle concerne aussi les reconductions tacites ou les renouvellements de bail.

Le diagnostic de performance énergétique détermine la classe énergétique du logement. Pour continuer à louer, le bailleur doit obligatoirement faire réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il peut s’agir d’isolation thermique ou de changement du système de chauffage.

Ces travaux réduisent les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre. Sans amélioration de la performance, le propriétaire risque de lourdes sanctions. Son bien ne pourra plus être mis en location d’un point de vue légal.

Cas particulier des meublés touristiques classés G

Les logements meublés destinés au tourisme sont également concernés. La loi interdit alors la mise en location des biens immobiliers classés G pour ces locations courtes. Ces locations saisonnières sont généralement très énergivores. Elles présentent une consommation d’énergie particulièrement élevée. Cela entraîne une importante émission de gaz à effet de serre chaque année.

Cette mesure incite donc les propriétaires à améliorer rapidement leur bilan énergétique. Les diagnostics immobiliers obligatoires, notamment le diagnostic de performance énergétique, doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié. Sans travaux d’économie d’énergie, ces biens sortiront définitivement du marché locatif touristique. Cette interdiction protège également les locataires en garantissant des logements moins énergivores.

Des dérogations existent-elles pour continuer à louer en classe G ?

Dans certains cas, un propriétaire peut obtenir une dérogation pour continuer la location d’un logement classé G. Ces exceptions concernent surtout les copropriétés. En effet, la rénovation énergétique d’un bien immobilier en copropriété est parfois compliquée. Le syndic peut refuser certains travaux dans les parties communes. Cela empêche d’améliorer la performance énergétique du logement.

De plus, des contraintes techniques peuvent bloquer la réalisation des travaux d’isolation ou de ventilation. Par exemple, un architecte des bâtiments de France peut interdire certains changements sur le bâti.

La loi prévoit aussi une dérogation liée au coût des travaux. Si le montant des travaux de rénovation est trop élevé par rapport à la valeur du bien immobilier, le propriétaire peut continuer à louer. Cette dérogation évite aux bailleurs des dépenses énergétiques disproportionnées.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit prouver que tous les travaux techniquement possibles ont été envisagés. Il doit aussi justifier précisément le refus du syndic ou les contraintes techniques rencontrées. Ces preuves doivent être récentes, datant de moins de trois ans.

En cas de dérogation, le propriétaire devra toutefois fournir ces informations aux locataires. Le dossier de diagnostic technique devra inclure tous les diagnostics obligatoires ainsi que ces justificatifs. Ces exceptions permettent donc de continuer temporairement la mise en location, malgré une mauvaise classe énergétique.

Quels sont les droits des locataires face à un logement classé G ?

Depuis août 2022, les locataires bénéficient d’une protection importante face aux logements classés G. Le loyer est désormais gelé pour ces biens immobiliers très énergivores. Le bailleur ne peut donc plus augmenter le loyer au renouvellement du bail ou lors d’un changement de locataire. Cette mesure protège les occupants contre des factures énergétiques trop élevées.

De plus, les locataires ont le droit d’exiger une rénovation énergétique auprès du propriétaire. Il peut demander de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique à tout moment. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour répondre à cette requête. En cas de refus ou d’absence de réponse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Si aucune solution amiable n’est trouvée, il peut porter l’affaire devant le tribunal.

Le juge pourra obliger le bailleur à réaliser des travaux d’économie énergétique comme l’isolation ou la ventilation. Le loyer pourra aussi être réduit ou suspendu jusqu’à la fin des travaux. Ces démarches garantissent ainsi aux locataires un logement décent avec de meilleures performances énergétiques.

Les travaux obligatoires pour sortir du classement DPE G

Pour louer un logement après 2025, les propriétaires doivent réaliser des travaux obligatoires. Ces rénovations énergétiques visent à améliorer la performance du bien immobilier.

Les principaux travaux recommandés pour améliorer la performance énergétique

Pour sortir du classement énergétique G, plusieurs travaux d’économie d’énergie sont indispensables :

• Isolation thermique : renforcer l’isolation des combles, des murs et des planchers bas pour limiter les déperditions de chaleur. Une bonne isolation peut réduire significativement la consommation énergétique du logement.​
• Remplacement des fenêtres : installer des fenêtres à double ou triple vitrage pour améliorer l’étanchéité à l’air et réduire les pertes thermiques. Cela contribue également à un meilleur confort acoustique.​
• Changement de système de chauffage : opter pour des équipements plus performants comme les pompes à chaleur ou les chaudières à condensation. Ces systèmes consomment moins d’énergie et émettent moins de gaz à effet de serre.​
• Ventilation efficace : mettre en place une ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour assurer un renouvellement d’air optimal sans perte de chaleur. Une bonne ventilation prévient également les problèmes d’humidité.​
• Utilisation d’énergies renouvelables : installer des panneaux solaires photovoltaïques pour produire de l’électricité. Les panneaux solaires thermiques sont une excellente option pour produire de l’eau chaude sanitaire. Cela permet de réduire la dépendance aux énergies fossiles et de réaliser des économies d’énergie.

Quelles aides financières disponibles pour les travaux ?

Plusieurs dispositifs sont disponibles pour financer les travaux de rénovation énergétique :​

• MaPrimeRénov’ : une aide financière accordée pour des rénovations permettant un gain d’au moins deux classes énergétiques sur le DPE. Elle est accessible à tous les propriétaires, sans condition de revenus. De plus, cette subvention peut financer jusqu’à 90 % du montant des travaux pour une rénovation d’ampleur. ​
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : un prêt sans intérêt pouvant atteindre 50 000 € pour financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Il est accessible sans condition de ressources et peut être cumulé avec MaPrimeRénov’.
• TVA réduite à 5,5 % : ce dispositif est applicable aux travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de deux ans. Ce taux réduit concerne l’achat du matériel et la main-d’œuvre.
• Aides locales : certaines collectivités territoriales proposent des aides supplémentaires pour les travaux de rénovation énergétique. Il est recommandé de se renseigner auprès de votre mairie ou de votre région pour connaître les dispositifs disponibles.

Les conséquences positives d’une rénovation sur la valeur du bien

Une rénovation énergétique améliore la classe énergétique du logement, ce qui peut augmenter sa valeur sur le marché immobilier. Les biens immobiliers bien classés au DPE attirent davantage d’acquéreurs et de locataires. Ils offrent un meilleur confort et permettent de faire des économies énergétiques.

Focus sur le DPE C en location

Un logement classé en DPE C présente une consommation d’énergie modérée. Il reste conforme aux règles de la mise en location d’un logement.

En France, plus de 20 % des résidences principales sont classées DPE C. Ce classement indique une consommation située entre 111 et 180 kWh/m² par an. Les émissions de gaz à effet de serre varient entre 12 et 30 kg CO2eq/m². Le logement reste donc économe, sans être considéré comme basse consommation. Il s’agit souvent de biens construits avant les normes récentes de performance énergétique.

Depuis juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique repose sur une méthode de calcul unique. Elle s’applique à tous les bâtiments à usage d’habitation. Elle a été corrigée en 2024 pour mieux prendre en compte les petites surfaces. Cela permet de fiabiliser le classement énergétique des logements de moins de 40 m². Une attestation peut désormais être générée via le site de l’Ademe.

Un bien immobilier en DPE C respecte le Code de la construction et de l’habitation. Il peut être loué sans travaux obligatoires. Le bailleur peut aussi réviser le loyer chaque année. Ce classement garantit donc un bon confort aux locataires et une gestion locative plus souple pour les bailleurs.