Le DPE obligatoire : qui est concerné et quelles sont les règles ?

Le DPE obligatoire est devenu une référence pour vendre ou louer un logement en France. Il informe sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2.

En bref : 

• Il s’applique à toutes les ventes et locations, avec des règles spécifiques pour les copropriétés et les petites surfaces.
• Des interdictions de mise en location visent les logements mal classés à partir de 2025.
• Des sanctions sont prévues en cas d’absence ou d’erreur, et l’annonce immobilière doit mentionner la classe énergie du bien.

Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il obligatoire ?

Définition et objectifs du DPE

Le diagnostic de performance énergétique est un document obligatoire. Il doit être présenté lors d’une vente ou d’une location. Ce document permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre.

Ce diagnostic immobilier informe aussi sur les caractéristiques thermiques du bâti. Il classe les biens immobiliers de A à G selon leur performance. La lettre A désigne un logement économe. La lettre G indique un logement énergivore. Ce classement repose sur deux éléments : l’énergie primaire consommée et les émissions de CO2.

Le DPE informe les acquéreurs, locataires et bailleurs. Il indique aussi les équipements de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire. Ce document propose des pistes pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Ce diagnostic permet donc de sensibiliser les occupants et de lutter contre les passoires thermiques. Il aide à réaliser des économies d’énergie et à anticiper des travaux de rénovation.

Les évolutions récentes du DPE

Le DPE a été réformé au 1ᵉʳ juillet 2021. Il est devenu opposable juridiquement. Le propriétaire doit donc assumer les erreurs présentes dans le diagnostic. Cette réforme a aussi introduit une méthode de calcul unique pour tous les logements.

Elle garantit une meilleure fiabilité des résultats. Depuis cette date, le DPE ne se base plus sur les factures, mais sur les caractéristiques du logement. Il prend en compte la ventilation, l’isolation, le chauffage et la production d’eau chaude. Il inclut aussi une estimation des dépenses annuelles. Le DPE affiche une seule étiquette énergie, en fonction des deux pires performances mesurées.

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, de nouveaux seuils s’appliquent aux logements de moins de 40 m². Cette modification permet d’adapter les calculs à leur consommation réelle. Environ 140 000 logements ont ainsi changé de classe énergétique. Cette réforme facilite la sortie du statut de passoire thermique pour ces petites surfaces.

Qui est concerné par l’obligation du DPE ?

Vente et location de biens immobiliers

Le DPE est obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière. Il doit être établi avant toute promesse de vente ou contrat de location. Le document informe l’acquéreur ou le locataire sur la consommation d’énergie du bien et sa performance énergétique.

• Vente : le DPE doit être joint au dossier de diagnostic technique (DDT) remis lors de la promesse de vente ou de l’acte authentique.
• Location : ce diagnostic est obligatoire pour tous les contrats de location, qu’ils soient vides, meublés ou professionnels.
• Locations saisonnières et meublés de tourisme : ces logements échappent parfois au DPE, sauf s’ils sont loués plus de 4 mois par an. À partir de 2025, un logement classé F ou G ne pourra plus être transformé en meublé de tourisme.

Le propriétaire doit obligatoirement fournir un DPE valable à tout candidat locataire ou acquéreur.

L’obligation du DPE en copropriété

La loi Climat et Résilience impose désormais un DPE collectif pour les immeubles en copropriété. Cette obligation dépend du nombre de lots dans le bâtiment et s’applique progressivement selon le calendrier suivant :

• 2024 : obligation pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots.
• 2025 : obligation pour les copropriétés comptant entre 50 et 200 lots.
• 2026 : obligation pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Le DPE collectif peut servir à établir des diagnostics pour chaque appartement. Cette option est possible si les équipements de chauffage, de ventilation et d’eau chaude sont les mêmes dans tout l’immeuble. Ce diagnostic permet d’anticiper des travaux collectifs pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Cas particuliers

Certains cas spécifiques imposent aussi la réalisation d’un DPE, en dehors des ventes classiques ou des baux d’habitation. Voici les principales situations :

• Bâtiments neufs : le DPE est obligatoire dès la construction, dès lors que le permis de construire a été déposé après le 1ᵉʳ juillet 2007.
• Logements en Outre-Mer : l’obligation du DPE est repoussée à 2028 dans ces territoires, sauf pour Mayotte où elle s’appliquera à partir de 2030.
• Bâtiments tertiaires et publics : les bâtiments de plus de 250 m² accueillant du public doivent afficher leur DPE dans un lieu visible depuis le 1ᵉʳ juillet 2017.

Comment se déroule un DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique suit un protocole précis. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et respecter des règles strictes.

La réalisation du diagnostic

Le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Ce professionnel indépendant est formé pour évaluer la performance énergétique du bâtiment. Il dispose d’une accréditation délivrée par un organisme reconnu comme le Cofrac. Avant sa visite, le propriétaire doit préparer certains documents utiles. Il peut s’agir de factures de travaux, de plans ou de l’acte de propriété.

Ces informations permettent d’établir un diagnostic plus fiable. Le diagnostiqueur examine ensuite le logement sur place. Il observe les équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire, d’isolation et de ventilation. L’artisan mesure les surfaces, relève les matériaux et note l’état général du bâti. Ce diagnostic immobilier s’intègre ensuite dans le dossier de diagnostic technique. Il peut être joint à une promesse de vente ou à un contrat de location.

Les critères évalués

Le DPE prend en compte plusieurs éléments techniques du logement. Le diagnostiqueur analyse d’abord le système de chauffage. Il observe son type, son rendement et son âge. Il vérifie ensuite la production d’eau chaude sanitaire et le dispositif de ventilation. L’isolation thermique du bâti est aussi évaluée : murs, planchers, toitures et fenêtres. Le diagnostic tient également compte de la surface habitable et des consommations estimées.

Le DPE attribue ensuite une étiquette énergie au logement. Ce classement repose sur deux volets :

• La consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an.
• Les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg CO₂/m²/an.

Le résultat final correspond à la plus mauvaise des deux notes. Un logement peut donc être mal classé même s’il émet peu de CO2, s’il consomme beaucoup d’énergie. Cette méthode de calcul permet d’identifier les logements énergivores, appelés passoires thermiques.

Validité et transmission du DPE

Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, des règles spécifiques s’appliquent aux diagnostics réalisés avant 2021. Voici un récapitulatif des durées de validité selon la date d’édition :

Date de réalisation du DPE	Durée de validité
Entre 2013 et 2017	Valable jusqu’au 31 décembre 2022
Entre 2018 et juin 2021	Valable jusqu’au 31 décembre 2024
Après le 1ᵉʳ juillet 2021	Valable 10 ans à compter de sa date

Une fois le diagnostic établi, le diagnostiqueur doit transmettre les données à l’ADEME. L’agence délivre un numéro à 13 chiffres. Ce numéro est inscrit sur le DPE. Sans lui, le document n’est pas valide. Le propriétaire reçoit également une version numérique au format XML.

Ce fichier est utile en cas de travaux ou de rénovation énergétique. Il peut être transmis directement à un professionnel pour préparer un devis. Le DPE devient donc un outil central dans toute transaction immobilière ou projet de rénovation.

Interdiction de location et impact sur les propriétaires

Les règles liées au DPE deviennent de plus en plus strictes. L’objectif est de retirer progressivement les logements les plus énergivores du marché locatif.

Le calendrier des interdictions

Certains logements ne pourront bientôt plus être loués à cause de leur mauvais classement énergétique. Cette interdiction est mise en place de manière progressive :

• À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de location pour les logements classés G.
• À partir du 1er janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F.
• À partir du 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.

Ces règles s’appliquent uniquement aux nouveaux contrats de location, pas aux baux déjà signés. Un logement concerné par ces interdictions devra donc être rénové pour retrouver un classement supérieur. Cette mesure fait du DPE un outil de régulation du parc locatif. Elle pousse les bailleurs à améliorer la performance énergétique du bâtiment pour éviter des sanctions ou des pertes de revenus.

Les conséquences pour les propriétaires bailleurs

Depuis le 25 août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés. Ce gel concerne tous les baux, même renouvelés. Il s’agit d’une première étape avant l’interdiction de location. Les propriétaires concernés doivent réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier. Sans rénovation, le bien sera considéré comme non décent.

En cas de vente, un audit énergétique est obligatoire pour les maisons individuelles et les bâtiments en monopropriété classés F ou G. Cet audit vient compléter le DPE. Il propose un plan de travaux chiffré et priorisé. Les résultats doivent être présentés à l’acquéreur dès la promesse de vente.

Ces obligations concernent de nombreux diagnostics techniques. Elles s’appliquent dans le cadre du code de la construction et de l’habitation. Le propriétaire doit donc anticiper ces mesures pour éviter un blocage de la mise en location ou de la vente immobilière.

Sanctions et obligations en cas de non-respect

Le DPE obligatoire impose des règles rigoureuses. En cas de manquement, les propriétaires et professionnels s’exposent à des sanctions importantes.

Sanctions pour absence de DPE

L’absence de diagnostic de performance énergétique constitue une infraction. Le propriétaire ou le professionnel peut être sanctionné.

• Une amende administrative peut aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique.
• Elle peut atteindre 15 000 € pour une personne morale ou une agence immobilière.

Si le DPE est erroné, le locataire ou l’acquéreur peut aussi engager un recours. Il peut saisir un tribunal et demander des dommages et intérêts. Le juge peut même annuler la vente ou le bail en cas de fraude avérée. Depuis 2021, le DPE est opposable juridiquement. Le bailleur ou le vendeur engage donc sa responsabilité. Il doit fournir un document conforme, établi par un diagnostiqueur certifié.

Affichage obligatoire dans les annonces immobilières

Le DPE doit être affiché dans toutes les annonces immobilières. Cette obligation s’applique à la vente d’un bien immobilier comme à la location d’un logement.

• L’annonce doit obligatoirement mentionner la classe énergie et la classe climat, notées de A à G.
• Si le logement est classé F ou G, la mention “logement à consommation énergétique excessive” est requise.
• Depuis 2022, l’annonce doit aussi inclure l’estimation des dépenses énergétiques annuelles.

Ces mentions sont obligatoires sur tous les supports : internet, vitrines et presse écrite. En cas d’oubli, l’auteur de l’annonce risque une amende. Cette transparence permet aux acquéreurs et locataires d’évaluer les performances énergétiques du logement avant toute visite.

Focus sur l’observatoire DPE de l’ADEME

L’observatoire DPE de l’ADEME est une plateforme gratuite et ouverte à tous. Elle centralise les informations liées aux diagnostics de performance énergétique. Cet outil public permet de retrouver un DPE grâce à son numéro à 13 chiffres. Il donne aussi accès à une carte interactive, des DPE vierges et des données statistiques.

Vous pouvez consulter des chiffres sur la consommation d’énergie, les émissions de GES ou le classement énergétique des logements. Il est aussi possible d’y trouver un diagnostiqueur certifié dans sa région. L’annuaire recense des professionnels aptes à réaliser un diagnostic immobilier, qu’il s’agisse d’un diagnostic amiante, plomb, électricité, ou d’un audit énergétique.

Enfin, les données sont sécurisées et ne peuvent pas être utilisées à des fins commerciales. L’observatoire DPE vous accompagne ainsi dans vos démarches de rénovation énergétique et de mise en vente.